L'edificio, realizzato su progetto di Fausto Niccolini (figlio del ben più noto Antonio), venne eretto su un fondo già appartenente ai Padri Mercedari spagnoli ed attiguo alla loro chiesa, su cui il palazzo del nuovo teatro si sarebbe poggiato in aderenza. I padri non gradirono ciò e si opposero alla costruzione, chiedendo infruttuosamente l'intervento di Sisto Riario Sforza, l'allora arcivescovo. Ubicato in una delle strade più eleganti della città, nel quartiere di Chiaia, venne quindi inaugurato il 26 dicembre del 1874 con La petite Marquise, opera di Henri Meilhac. Nel 1888 fu il primo ad essere illuminato per mezzo di luce elettrica e nel 1889 vide la prima di Na santarella, commedia di Eduardo Scarpetta. Calcarono il palcoscenico del teatro anche Emma Gramatica, Ruggero Ruggeri e altri grandi interpreti. Fino al 1934 ebbe un discreto successo, grazie alle apparizioni dei fratelli De Filippo, poi il declino per diventare un cinema, fino alla nuova inaugurazione del 1971, grazie al progetto di restauro promosso da Nino Veglia e Luisa Conte. L'ingresso del teatro è stato anche adibito a caffè all'aperto e intitolato "Il caffè di donna Luisa" in omaggio a Luisa Conte.
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